Преимущества товарищества
собственников жилья
как способа управления многоквартирным домом
Только товарищество собственников жилья:
· реально объединяет собственников помещений в многоквартирном доме;
· защищает интересы непосредственно собственников помещений, а ничьи иные;
· обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;
· дает возможность контролировать расходование средств, формирующихся за счет взносов/платежей собственников;
· освобождается от уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ отчислений собственников помещений на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;
· защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов.
Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями
ТСЖ – не ЖЭУ, а представитель интересов собственников и заказчик услуг!
Лучшая практика - сочетание самоуправления с профессиональным управлением:
- принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль качества остаются за ТСЖ
- оказание услуг на договорной основе – за управляющей компанией или соответствующими специалистами.
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Задачи деятельности товарищества собственников жилья:
· эффективное совместное использование общего имущества;
· поддержание требуемого технического и санитарного состояния многоквартирного дома;
· поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
· предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания;
· минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги;
· получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
· проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества;
· оказание жильцам дополнительных услуг;
· представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
· совместный контроль за соблюдением норм общежития.
Выбор способа управления многоквартирным домом
|
Управление товариществом собственников жилья |
Управление управляющей организацией |
Непосредственное управление собственниками помещений |
|
Кто принимает решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом |
||
|
Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ) |
Общее собрание собственников помещений |
Общее собрание собственников помещений |
|
Кто занимается управлением / осуществляет функции управления многоквартирным домом |
||
|
Органы управления ТСЖ: - Общее собрание членов ТСЖ - Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом |
Управляющий / персонал управляющей организации |
Совместно все собственники помещений При небольшом количестве собственников в доме такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников - домом практически никто не управляет. |
|
Кто определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения |
||
|
Органы управления ТСЖ |
Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации) |
Общее собрание собственников помещений |
|
Цели органа управления |
||
|
Совпадают с интересами собственников помещений |
Получение прибыли - цель любой коммерческой организации |
Совпадают с интересами собственников помещений |
|
Как собирается / куда вносится плата за жилое помещение |
||
|
На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего) Средства тратятся только на содержание дома. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома |
На банковский расчетный счет управляющей организации Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению
|
«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги
|
|
Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников |
||
|
Контролируется и результат работы, и расходование средств Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно |
Контролируется только результат работы по итогам года Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт многоквартирного дома |
Всякий контроль практически отсутствует Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств |
|
Кто заключает договоры и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов |
||
|
Органы управления ТСЖ |
Управляющая организация |
Каждый собственник самостоятельно |
|
Где аккумулируются средства собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома |
||
|
На банковском счете ТСЖ Эти средства не облагаются налогом на прибыль
|
На банковском счете управляющей организации Эти средства облагаются налогом на прибыль |
Каждый собственник накапливает средства самостоятельно Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств |
Основные отличия Товарищества собственников жилья и Управляющей компании
|
Параметры |
ТСЖ |
УК |
|
Организационно-правовая форма |
Некоммерческая организация. |
В основном коммерческие организации. |
|
Цель |
Объединение самих собственников для управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества. |
Профессиональное управление, извлечение прибыли. |
|
Кадровые ресурсы |
Ограничены – чаще всего из числа самих жителей. |
Более широкие возможности для привлечения специалистов. |
|
Профессионализм |
Чаще всего отсутствие необходимых знаний и умений. |
Наличие профессионалов. |
|
Материальные ресурсы |
Ограничены. |
Возможно наличие собственной производственной и ремонтной базы, либо налаженных связей с эксплуатационными организациями. |
|
Аккумулирование средств |
Только за счет средств, собираемых в своем доме. |
Возможность аккумулирования значительных средств при управлении несколькими (многими) домами. |
|
Система контроля |
Ежегодная ревизионная проверка, отчет выборных лиц на общем собрании. |
Ежегодный отчет перед собственниками о выполнении договора управления. |
|
Органы управления |
Выбираются самими собственниками. |
Руководитель, выбираемый или назначаемый в самой компании. |
|
Договорные отношения с собственниками |
Заключение договора обязательно только с собственниками, не являющимися членами ТСЖ. Чаще всего отсутствие договоров в письменной форме. |
Заключение письменного договора с каждым собственником. |