преимущества профессионального управления
ДЛЯ товариществА собственников жилья
Нужно ли стремиться к тому, чтобы собственники жилья стали профессионалами в управлении многоквартирным домом
или
товариществу собственников жилья имеет смысл привлекать к
управлению общим имуществом профессиональных управляющих или управляющие
организации?
В ЧЕМ ПРЕИМУЩЕСТВА ДОГОВОРА МЕЖДУ ТСЖ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
√ Если товарищество собственников жилья выступает заказчиком услуг управления:
o оно сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних взаимоотношений: согласование интересов собственников помещений и принятие общих решений по целям управления и размерам общих расходов;
o имет возможность по решению общего собрания членов ТСЖ:
o выбрать управляющую организацию из нескольких предлагающих свои услуги на лучших условиях по цене и качеству;
o заказать необходимые услуги и работы, их объем и периодичность.
√ У специализированных организаций имеются:
· специалисты с необходимой квалификацией и опытом;
· собственная материально-техническая база для обслуживания и ремонта дома или связи с соответствующими подрядными организациями
√ Договором между ТСЖ и управляющей организацией устанавливаются:
§ размер (цена) и порядок оплаты услуг и работ, порученных управляющей организации;
§ ответственность за качество и своевременность работ и услуг.
√ Средства находятся на счете ТСЖ, а оплата управляющей организации производится по результату исполнения договора (по актам приемки работ);
√ Снижаются расходы на управление в структуре затрат ТСЖ (повышается эффективность расходования средств собственников):
o услуга, оказываемая широкому кругу заказчиков/клиентов, для каждого из них обходится дешевле (себестоимость ниже);
o рост цен сдерживается конкуренцией (при повышении качества).
По договору нельзя передать управляющему / управляющей организации следующие полномочия:
· созыв и организация проведения общего собрания членов ТСЖ;
· руководство деятельностью правления ТСЖ;
· контроль сохранности и содержания общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка и имущества товарищества собственников жилья;
· принятие решений о приобретении и продаже, передаче, обмене, сдаче в аренду оборудования, инвентаря и других материальных ценностей товарищества собственников жилья, а также о списании их с баланса ТСЖ;
· распоряжение средствами ТСЖ (подписание финансовых документов ТСЖ).
Лучшая модель управления многоквартирным домом: ТСЖ + УК
ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Многоквартирный дом – достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его необходимо содержать в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Управление многоквартирным домом является частью деятельности по его содержанию, так же как и обслуживание, и ремонт.
Управление многоквартирным домом предполагает исполнение большого числа разнообразных функций, включая
- оценку технического состояния и потребностей в обслуживании, ремонте, замене инженерных коммуникаций, оборудования, конструкций;
- разработку текущих и перспективных планов обслуживания и ремонтов;
- выбор оптимального по цене и качеству варианта исполнения работ и исполнителей / подрядчиков;
- организацию работы исполнителей, заключение договоров с подрядчиками и контроль за их исполнением;
- обеспечение коммунальными услугами проживающих в доме;
- подготовку смет доходов и расходов, финансовое планирование будущих ремонтов, расчет размера взносов/платежей каждого собственника помещений в доме и учет поступлений и задолженностей, работу по обеспечению полноты сбора взносов и платежей, бухгалтерский учет и отчетность;
- ведение документации, связанной с содержанием многоквартирного дома;
- взаимодействие с собственниками помещений и другими лицами и многое другое.
Эффективность управления в товариществе, то есть достижение цели и решение текущих задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение.
Как товарищество СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ может управлять многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом (общим имуществом собственников помещений), в котором создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), может осуществляться:
Ø органами управления товарищества (общим собранием и правлением);
Ø управляющим – физическим лицом (по трудовому договору);
Ø управляющим – индивидуальным предпринимателем (по договору оказания услуг);
Ø управляющей организацией – юридическим лицом любой организационно-правовой формы (по договору управления или оказания услуг).
Способ управления выбирается на общем собрании членов ТСЖ. Какой бы способ управления собственники не выбрали, функции управления должны исполняться грамотно.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ управлениЯ ДОМОМ СВОИМИ СИЛАМИ
Сегодня самый распространенный способ управления многоквартирным домом в ТСЖ – это «самоуправление», когда все управленческие вопросы решает выбранное из числа собственников квартир правление во главе с председателем.
Преимущества такого способа - правление хорошо знает состояние и особенности дома и всех собственников помещений; у правления такие же интересы как и у остальных собственников; низкие затраты на управление, если члены правления и его председатель работают на общественных началах или за символическое вознаграждение.
Недостатки:
– обычно у собственников помещений нет достаточной квалификации для управления многоквартирным домом (неграмотные управленческие решения увеличивают затраты на содержание, могут нанести ущерб дому);
– если в доме есть люди нужных специальностей (инженеры-строители, экономисты, юристы, бухгалтеры), у них обычно мало свободного времени, чтобы заниматься делами дома;
– при неоплачиваемом или низко оплачиваемом труде у председателя/членов правления нет достаточной заинтересованности длительное время заниматься этой работой, повышать квалификацию в вопросах управления домом;
– если работа в ТСЖ является основным местом работы председателя правления и оплачивается достаточно высоко, то это обычно обходится дорого для собственников помещений (высокая доля расходов на управление в структуре затрат на содержание);
– если председатель правления ТСЖ за несколько лет становится грамотным управляющим, то его трудно заменить (выборная должность становится постоянным местом работы и доходов; нарушается принцип сменяемости руководства товарищества);
– вновь избранным членам и председателю правления ТСЖ необходимо проходить обучение управлению домом и товариществом собственников жилья как организацией (дополнительные затраты).
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ
Для обеспечения профессионального уровня управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья может нанять в штат управляющего или заключить договор с управляющей организацией (либо управляющим – индивидуальным предпринимателем).
Наем товариществом собственников жилья управляющего как штатного сотрудника, обеспечивая профессиональный уровень управления домом, может значительно увеличивать расходы собственников жилья, связанные с управлением общим имуществом, при этом потенциальные возможности специалиста используются не достаточно из-за малого числа объектов управления (один – пять домов).
Управляющая организация вправе оказывать услуги неограниченному количеству товариществ (заказчиков) вне зависимости от их территориального расположения.